MİRAS KALAN GAYRİMENKULLERDE ELBİRLİĞİ VE PAYLI MÜLKİYET: AVANTAJLAR, RİSKLER, İFLAS VE İZALE-İ ŞUYU DAVALARI
Hazırlayan: Münür Şenay | NET EMLAK BURSA
Giriş: Miras kalan bir gayrimenkul neden aileler arasında sorun yaratır?
Türkiye'de miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller, ailelerin en önemli ekonomik varlıklarından biridir. Ancak mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar, borçlar, iflaslar, satış talepleri ve ortaklığın giderilmesi davaları nedeniyle bu varlıklar bazen aileler için ciddi bir sorun hâline gelebilir.
Bir evin, arsanın, tarlanın, dükkânın veya iş yerinin birden fazla kişiye miras kalması, o taşınmazın kolaylıkla satılabileceği, kiraya verilebileceği ya da herkesin kendi bölümünü kullanabileceği anlamına gelmez.
Özellikle mirasçılar tapu işlemlerini tamamlamadığında, elbirliği mülkiyeti devam edebilir. Mirasçılardan birinin borçlanması, haciz veya iflas sürecine girmesi, diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını nasıl kullanacakları konusunda belirsizlik yaratabilir.
Bu nedenle gayrimenkul sahiplerinin şu sorulara cevap bulması gerekir:
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark nedir?
Miras kalan gayrimenkul neden kendiliğinden paylı mülkiyete dönüşmez?
Mirasçılardan biri borçlanır veya iflas ederse diğer hissedarlar etkilenir mi?
Bir hissedar ortaklığın giderilmesi davası açarsa ne olur?
Mahkeme taşınmazı bölerek mi paylaşır, yoksa satışa mı karar verir?
İhalede taşınmazın değerinin altında satılması riski var mıdır?
Mirasçılar bu riskleri önceden nasıl azaltabilir?
Bu yazıda konuyu Türk Medeni Kanunu ve ilgili icra hukuku ilkeleri çerçevesinde, gayrimenkul sahiplerinin ve emlak danışmanlarının anlayabileceği şekilde ele alacağız.
Temel uyarı: Elbirliği mülkiyeti her durumda kötü, paylı mülkiyet de her durumda güvenli değildir. Asıl mesele; mülkiyet biçiminin, mirasçıların mali durumunun, taşınmazın niteliğinin ve aile içindeki anlaşmanın birlikte değerlendirilmesidir.
1. Elbirliği mülkiyeti nedir?
Elbirliği mülkiyeti, birden fazla kişinin kanundan veya kanunda öngörülen bir hukuki ilişkiden kaynaklanan ortaklık nedeniyle bir malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibi olmasıdır.
Miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, miras ortaklığı devam ettiği sürece terekeye dâhil mallar üzerinde belirlenmiş, bağımsız birer taşınmaz payına sahipmiş gibi hareket edemezler.
Türk Medeni Kanunu'nun 701 ve 702. maddeleri bu mülkiyet biçiminin temel hükümlerini düzenler.
Örnek
Bir baba vefat etmiş ve geride bir ev bırakmıştır. Yasal mirasçıları üç çocuğudur. Başka bir mirasçı veya miras payını etkileyen özel bir durum bulunmadığını varsayalım.
Mirasçılık belgesine göre çocukların miras payları eşit olabilir. Ancak ev, elbirliği mülkiyetinde kaldığı sürece çocuklardan hiçbiri, yalnızca kendi miras payına dayanarak evin belirli bir odasının veya fiziksel bir bölümünün sahibi olduğunu ileri süremez.
Her bir mirasçının hakkı, miras ortaklığına dâhil malın tamamına yayılır.
Burada önemli ayrım şudur: Miras payının belli olması ile taşınmaz üzerinde bağımsız bir tapu payının bulunması aynı şey değildir.
Mirasçılık belgesi mirasçıları ve miras paylarını gösterir. Ancak bu belge, tek başına her mirasçıya taşınmaz üzerinde serbestçe satabileceği bağımsız bir pay oluşturmaz.
Elbirliği mülkiyetinin temel özellikleri
Mülkiyet hakkı ortaklaşa kullanılır.
Kural olarak yönetim ve tasarruf işlemlerinde bütün ortakların birlikte karar vermesi gerekir.
Bir mirasçı, diğerlerinden bağımsız olarak belirli bir fiziksel bölümü sahiplenemez.
Miras ortaklığı devam ederken mirasçı, taşınmazdaki belirli bir payını diğerlerinden bağımsız bir taşınmaz hissesi gibi serbestçe devredemez.
Ortaklık, paylaşma, malın devri veya paylı mülkiyete geçilmesi gibi hukuki yollarla sona erebilir.
Kanundaki istisnalar ve özel hukuki düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir.
2. Miras kalan gayrimenkul talep edilmezse elbirliği mülkiyetinde mi kalır?
Bu konuda sık karşılaşılan bir yanlış anlaşılma vardır.
Mirasçıların tapuda intikal işlemi yaptırmaması, miras hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Miras, kural olarak ölümle birlikte açılır ve mirasçılar mirası kanundan kaynaklanan hükümler çerçevesinde kazanırlar. Ancak tapudaki kayıtların güncellenmesi ve taşınmaz üzerinde işlem yapılabilmesi için ilgili intikal işlemlerinin tamamlanması önemlidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi mirasın kazanılmasına, 705. maddesi ise taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin temel ilkeleri düzenler.
Mirasçılar taşınmazı kendi aralarında paylaşmadığında ve miras ortaklığı başka bir şekilde sona ermediğinde, taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti devam edebilir.
Bu durum özellikle şu hâllerde görülür:
Mirasçılar intikal işlemlerini yıllarca yaptırmaz.
Mirasçılar arasında anlaşmazlık vardır.
Bir mirasçı taşınmazın satılmasını istemez.
Mirasçılardan biri taşınmazda oturur ve diğerlerine ödeme yapmak istemez.
Çok sayıda mirasçı bulunduğu için bütün mirasçıların bir araya gelmesi zorlaşır.
Bir veya birkaç mirasçının nerede olduğu bilinmez.
Mirasçılardan biri vefat eder ve onun mirasçıları da ortaklığa dâhil olur.
Önemli sonuç
Bir gayrimenkulün miras yoluyla intikalinin yıllarca yapılmaması, mülkiyet sorununu çözmez; aksine ileride işlem yapılmasını zorlaştırabilir.
Mirasçı sayısı arttıkça, yeni ölümler meydana geldikçe ve miras payları bir sonraki kuşağa geçtikçe ortaklık yapısı daha karmaşık hâle gelebilir.
Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda yalnızca bugünkü durumu değil, gelecekteki mülkiyet yapısını da planlamak gerekir.
3. Paylı mülkiyet nedir?
Paylı mülkiyet, bir malın birden fazla kişiye ait olduğu ve her bir kişinin mülkiyet payının hukuken belirlenmiş bulunduğu mülkiyet biçimidir.
Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Elbirliği mülkiyetinden temel farkı, her paydaşın taşınmazın tamamı üzerindeki ortak hakkının yanı sıra, hukuken belirlenmiş bir paya sahip olmasıdır.
Örnek
Bir arsanın tapusunda üç kişi kayıtlıdır:
Birinci kişi: 1/2 pay
İkinci kişi: 1/4 pay
Üçüncü kişi: 1/4 pay
Bu durumda paylı mülkiyet söz konusudur.
Birinci paydaş, tapudaki 1/2 payını kural olarak diğer paydaşların tamamının iznine ihtiyaç duymadan devredebilir. Ancak payın devri, arsanın fiziksel olarak yarısının o kişiye ait olduğu anlamına gelmez.
Arsa üzerindeki kullanım, yapılaşma, yönetim ve tasarruf konuları taşınmazın niteliğine ve ilgili mevzuata göre ayrıca değerlendirilir.
Tapudaki 1/2 hisse, kendiliğinden arsanın belirli bir bölümünü veya evin belirli odalarını ifade etmez.
Paylı mülkiyetin avantajları
Her paydaşın mülkiyet oranı bellidir.
Her paydaş kural olarak kendi payını devredebilir.
Paydaşın payı üzerinde, kanuni koşullar çerçevesinde haciz ve cebrî icra işlemleri uygulanabilir.
Miras ortaklığının elbirliği mülkiyetinden kaynaklanan bazı işlem güçlükleri azalabilir.
Taşınmazın ekonomik değerinin ve paydaşların haklarının belirlenmesi kolaylaşabilir.
Paydaşlar, kendi payları üzerindeki ekonomik haklarını daha açık şekilde yönetebilir.
Bununla birlikte paylı mülkiyet, taşınmazın tamamına ilişkin kararların her durumda tek bir paydaş tarafından alınabileceği anlamına gelmez.
Örneğin bir paydaş, yalnızca 1/4 hisseye sahip olduğu için diğer paydaşların haklarını yok sayarak binanın tamamını istediği şekilde kiraya veremez, yıkamaz veya yeniden inşa edemez.
Yönetim ve önemli tasarruf işlemlerinde Türk Medeni Kanunu'nun ilgili çoğunluk, oybirliği ve özel işlem hükümleri dikkate alınmalıdır.
4. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki temel farklar
Konu | Elbirliği mülkiyeti | Paylı mülkiyet |
Payların niteliği | Bağımsız taşınmaz payları belirlenmiş değildir | Pay oranları belirlenmiştir |
Kendi hakkını devretme | Miras ortaklığı devam ederken kural olarak bağımsız pay devri yapılamaz | Kural olarak kendi payı devredilebilir |
Yönetim | Kural olarak birlikte karar gerekir | İşlemin türüne göre kanuni çoğunluk veya oybirliği gerekebilir |
Haciz ve alacaklı işlemleri | Miras ortaklığı ve borçlunun hakkının niteliği dikkate alınır | Borçlunun belirli payı üzerinde işlem yapılabilir |
Ortaklığın sona erdirilmesi | Paylaşma veya paylı mülkiyete geçiş gibi yollar gündeme gelir | Ortaklığın giderilmesi talep edilebilir |
Miras işlemleri | Miras ortaklığında sık görülür | Miras paylaşımı veya dönüşüm sonrası görülebilir |
Başlıca risk | Birlikte karar alma ve tasarruf güçlüğü | Pay satışı, yeni paydaş ve ortaklığın giderilmesi riski |
Bu tablodaki genel kurallar, özel sözleşmeler ve kanuni istisnalar saklı kalmak üzere değerlendirilmelidir.
5. Elbirliği mülkiyetinin avantajları nelerdir?
Elbirliği mülkiyeti çoğu zaman yalnızca bir engel gibi değerlendirilir. Oysa belirli durumlarda koruyucu sonuçlar da doğurabilir.
5.1. Bir mirasçının bağımsız payını kolayca üçüncü kişiye satması önlenir
Elbirliği mülkiyetinde mirasçının, diğerlerinden bağımsız biçimde belirli bir tapu payını sanki paylı mülkiyet varmış gibi serbestçe devretmesi mümkün değildir.
Bu durum, aile gayrimenkulünün tek bir mirasçının kararıyla dışarıdan bir hissedarın eline geçmesini önleyebilir.
Ancak bu koruma, taşınmazın hiçbir şekilde satılamayacağı anlamına gelmez. Miras ortaklığının paylaşılması, bütün mirasçıların anlaşması veya mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi sonucunda taşınmaz satılabilir.
5.2. Aile gayrimenkulünün bütünlüğünü koruyabilir
Aileye ait bir tarla, arsa veya ticari taşınmazın birlikte tutulması isteniyorsa elbirliği mülkiyeti, ortak hareket etme ihtiyacını güçlendirebilir.
Örneğin miras kalan bir arazinin gelecekte birlikte değerlendirilmesi düşünülüyorsa mirasçıların tek taraflı işlemlerinin sınırlı olması aile içindeki ortak mülkiyet yapısını koruyabilir.
5.3. Hisselerin kontrolsüz biçimde dağılmasını yavaşlatabilir
Mirasçı sayısının çok olduğu ailelerde payların üçüncü kişilere devredilmesi, ileride ortaklık ilişkisini daha da karmaşık hâle getirebilir.
Elbirliği mülkiyeti bu tür bağımsız pay devirlerini sınırlandırır. Ancak borç, haciz, iflas ve ortaklığın giderilmesi gibi riskleri tamamen ortadan kaldırmaz.
6. Elbirliği mülkiyetinin dezavantajları ve riskleri
6.1. Bir kişinin itirazı işlemleri zorlaştırabilir
Mirasçılar bir evi satmak istiyor ancak mirasçılardan biri satışa karşı çıkıyorsa, anlaşmalı satış süreci aksayabilir.
Benzer şekilde kiralama, önemli onarım, yeniden değerlendirme ve başka tasarruf işlemlerinde de ortak karar alma zorunluluğu sorun yaratabilir.
Her işlem için uygulanacak kural aynı değildir; olağan yönetim işlemleri ile önemli tasarruf işlemleri birbirinden ayrılmalıdır.
6.2. Mirasçılardan birinin vefatı ortaklığı karmaşıklaştırabilir
Dört mirasçının bulunduğu bir taşınmazda yıllar içinde iki mirasçı vefat ederse onların mirasçıları da sürece katılabilir.
Böylece başlangıçta dört kişilik bir ortaklık, çok sayıda kişiyi kapsayan bir yapıya dönüşebilir.
Sonuçları şunlar olabilir:
Karar almak zorlaşır.
İntikal ve mirasçılık belgeleri için ek işlemler gerekir.
Satış süreci uzayabilir.
Dava açıldığında bütün ilgili kişilerin davada yer alması gerekir.
Tebligat ve taraf teşkili sorunları ortaya çıkabilir.
6.3. Bir mirasçının borcu diğer mirasçıları dolaylı olarak etkileyebilir
Bir mirasçının kişisel borcu, diğer mirasçıların kendi kişisel borcu hâline gelmez. Ancak borçlu mirasçının miras hakkı üzerinde hukuki işlem yapılması, taşınmazın ortaklık yapısını etkileyebilir.
Özellikle elbirliği mülkiyetinde borçlu ortağın hakkının paraya çevrilmesi için icra hukuku kapsamında özel yollar gündeme gelebilir.
Bu nedenle “Benim borcum yok, diğer mirasçının borcu beni ilgilendirmez” yaklaşımı, taşınmazın ortaklık durumu bakımından her zaman yeterli değildir.
6.4. Taşınmaz ekonomik olarak atıl kalabilir
Mirasçılar anlaşamadığında ev boş kalabilir, tarla işlenmeyebilir veya iş yeri kiraya verilemeyebilir.
Bu sırada emlak vergisi, bakım, onarım, sigorta ve diğer giderler devam edebilir. Taşınmazın bakımsız kalması da ekonomik değer kaybına neden olabilir.
6.5. Ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir
Elbirliği mülkiyetinin devam etmesi, hiçbir mirasçının ortaklığın sona erdirilmesini isteyemeyeceği anlamına gelmez.
Türk Medeni Kanunu'nun 642, 644 ve 703. maddeleri kapsamında mirasın paylaşılması, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve ortaklığın sona erdirilmesi gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bu yolların şartları ve usulleri birbirinden farklıdır.
7. Paylı mülkiyetin avantajları ve dezavantajları
Paylı mülkiyet, özellikle birden fazla kişinin ortak olduğu gayrimenkullerde hakların oran bazında belirlenmesini sağlar. Bununla birlikte her paydaşın daha bağımsız hareket edebilmesi, ortaklığın devamını da daha kırılgan hâle getirebilir.
7.1. Paylı mülkiyetin avantajları
Birincisi: Mülkiyet oranı bellidir.
Her paydaşın tapuda hangi oranda malik olduğu açıkça görülür. Bu durum satış, değerleme, miras planlaması ve alacaklı işlemlerinde kolaylık sağlayabilir.
İkincisi: Payın devri daha kolaydır.
Bir paydaş, kural olarak kendi payını diğer paydaşların izni olmadan satabilir veya devredebilir. Ancak taşınmazın türüne, özel kanunlara, tapudaki şerhlere ve önalım hakkına ilişkin kurallara dikkat edilmelidir.
Üçüncüsü: Paydaşın ekonomik hakkı daha belirgindir.
Taşınmazın toplam değeri belirlendiğinde, pay oranları üzerinden yaklaşık ekonomik değer hesaplanabilir. Bununla birlikte bir hissenin piyasa değeri, taşınmazın toplam değerinin hisse oranıyla çarpılmasından daha düşük veya farklı olabilir.
Dördüncüsü: Ortaklık ilişkisi daha açık yönetilebilir.
Paydaşlar, yönetim ve kullanım konusunda yazılı anlaşmalar yapabilir; giderlerin nasıl karşılanacağını, taşınmazın nasıl kiraya verileceğini ve gelirlerin nasıl paylaşılacağını belirleyebilir.
7.2. Paylı mülkiyetin riskleri
Birinci risk: İstemediğiniz bir kişi ortak olabilir.
Bir paydaş, kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar istemedikleri bir kişiyle ortaklık ilişkisine girebilir.
Bu kişi bir yatırımcı, başka bir emlak alıcısı veya taşınmazın tamamını satın almak isteyen bir kişi olabilir.
Ancak paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
İkinci risk: Kendi payınızın haczedilmesi veya satılması.
Bir paydaşın kişisel borçları nedeniyle kendi tapu payı üzerinde haciz ve cebrî satış işlemleri uygulanabilir. Bu süreç, diğer paydaşların taşınmazın tamamı üzerindeki ekonomik beklentilerini etkileyebilir.
Üçüncü risk: Ortaklığın giderilmesi davası.
Paydaşlardan biri artık ortak olmak istemiyorsa ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Diğer paydaşların bu talebi istememesi, tek başına davanın açılmasını engellemez.
Dördüncü risk: Kullanım anlaşmazlıkları.
Bir paydaş taşınmazın tamamını kullanırken diğer paydaşlar yararlanamıyorsa kullanım, giderler ve koşullarına göre ecrimisil gibi talepler gündeme gelebilir.
Bununla birlikte ecrimisil her kullanım anlaşmazlığında kendiliğinden doğmaz; somut olay, kullanım şekli ve hukuki koşullar değerlendirilmelidir.
Beşinci risk: Hissenin düşük bedelle satılması.
Bir paydaşın borcu nedeniyle payının cebrî icrada satılması veya payın ortaklık baskısı altında elden çıkarılması, diğer paydaşların beklediğinden farklı ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Bu risk, özellikle taşınmazın tamamının satılması ile yalnızca bir hissenin satılması arasındaki değer farkında önem kazanır.
8. Hissedarın iflas etmesi veya borçlanması diğer mirasçıları nasıl etkiler?
Bu başlık, miras kalan gayrimenkullerde en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biridir.
Öncelikle üç kavramı ayırmak gerekir:
Kişisel borç ve icra takibi.
Haciz ve cebrî satış.
Hukuken iflas kararı verilmesi ve iflas tasfiyesi.
Bunlar aynı şey değildir. Her borçlu hakkında iflas kararı verilmez. İflas hukuku da kişinin hukuki statüsüne ve uygulanabilir mevzuata göre değerlendirilir.
Senaryo A: Mirasçılardan biri paylı mülkiyetteki hissesine sahipken borçlanır
Bir evin üç paydaşı vardır. Her biri 1/3 pay sahibidir. Paydaşlardan biri bankaya, başka bir kişiye veya ticari alacaklısına borçlanır ve borcunu ödemez.
Alacaklı, kanuni şartlar oluştuğunda borçlunun tapuda kayıtlı 1/3 payı üzerinde haciz işlemi uygulayabilir. İlgili icra prosedürleri çerçevesinde bu payın satışı da gündeme gelebilir.
Burada önemli ayrım şudur:
Kural olarak borçlu paydaşın kişisel borcu, diğer iki paydaşın kişisel borcu hâline gelmez.
Ancak diğer paydaşlar, ortak oldukları taşınmazda yeni bir paydaşla karşılaşabilir veya taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi süreciyle karşı karşıya kalabilir.
Senaryo B: Mirasçılardan biri elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda ortak iken borçlanır
Bu durumda hukuki yapı farklıdır.
Elbirliği mülkiyetinde borçlu mirasçının bağımsız ve belirlenmiş bir tapu payı bulunmadığı için, paylı mülkiyetteki gibi doğrudan belirli bir hissenin haczi ve satışı yaklaşımı her durumda uygulanamaz.
Bununla birlikte borçlunun miras hakkı tamamen koruma dışında değildir. Alacaklılar, somut koşullara göre miras ortaklığındaki hakkın paraya çevrilmesine yönelik hukuki yollara başvurabilir.
İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi kapsamında icra mahkemesinden alınan yetki belgesine dayanılarak ortaklığın giderilmesi davası açılması, bu konudaki önemli yollardan biridir.
Yargıtay kararlarında da borçlu ortağın elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazdaki hakkı için alacaklı tarafından bu yolun kullanılabildiği, yetki belgesinin önem taşıdığı belirtilmektedir.
Bu nedenle elbirliği mülkiyeti, borçlu mirasçının alacaklılarına karşı mutlak bir koruma sağlamaz.
Senaryo C: Mirasçılardan biri hakkında iflas kararı verilir
İflasın hukuki sonuçları, borçlunun statüsüne ve iflasın kapsamına göre değerlendirilir. İflas masasına giren mal ve hakların belirlenmesi, taşınmazın hangi mülkiyet biçiminde bulunduğu ve borçlunun bu taşınmaz üzerindeki hakkının niteliği önemlidir.
Bir mirasçının iflas etmesi, diğer mirasçıların taşınmazdaki haklarının otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez. Bununla birlikte iflas masası veya alacaklılar, borçluya ait hakkın paraya çevrilmesi için gerekli işlemleri başlatabilir.
Önemli: “Elbirliği mülkiyetinde hissedar iflas ederse gayrimenkul kesinlikle satılır” demek de, “Elbirliği mülkiyetinde olduğu için hiçbir şey yapılamaz” demek de doğru değildir.
Sonuç; borçlunun hukuki statüsüne, taşınmazın mülkiyet biçimine, miras ortaklığının durumuna, alacağın niteliğine ve izlenen usule bağlıdır.
9. Alacaklı, borçlu mirasçı nedeniyle ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Evet, kanuni koşulların gerçekleştiği bazı durumlarda açabilir.
Burada gündeme gelen mekanizmalardan biri, İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi alınmasıdır.
Genel çerçeve şu şekildedir:
Bir alacaklı, borçludan olan alacağını tahsil edemez.
Borçlunun elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda miras hakkı veya ortaklık ilişkisi bulunur.
Alacaklı, ilgili icra sürecinde kanunun öngördüğü koşulların oluşup oluşmadığını değerlendirir.
Gerekli şartlar varsa icra mahkemesinden yetki belgesi alınması yoluna başvurabilir.
Yetki belgesine dayanılarak ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelebilir.
Mahkeme, taşınmazın hukuki durumunu, tarafları ve paylaşım koşullarını değerlendirir.
Bu süreçte alacaklı, diğer mirasçıların kişisel malvarlığını borçlunun borcu için doğrudan satışa çıkaramaz. İşlem, borçluya ait hakkın ve ilgili taşınmazın hukuki durumunun sınırları içinde yürütülmelidir.
Yargıtay'ın bu konudaki kararlarında, yetki belgesi ve borçlu ortağın taşınmaz üzerindeki hakkının niteliği üzerinde durulmaktadır.
Diğer mirasçılar ne yapabilir?
Diğer mirasçılar, borçlu mirasçının kişisel borcunu üstlenmek zorunda oldukları varsayımıyla hareket etmemelidir. Bununla birlikte taşınmazın ortaklık yapısı bakımından şu konular önemlidir:
Güncel tapu kaydının incelenmesi.
Mirasçılık belgesinin ve intikal durumunun kontrol edilmesi.
İcra dosyasında hangi hakkın takip konusu olduğunun belirlenmesi.
Yetki belgesi ve dava koşullarının incelenmesi.
Taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi.
Borçlu mirasçının hakkının diğer mirasçılar tarafından satın alınması seçeneğinin araştırılması.
Her olayda aynı sonuca ulaşılmaz. Özellikle icra ve iflas süreçlerinde hukuki destek alınması önemlidir.
10. İzale-i şuyu nedir? Ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?
Halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen dava, günümüzde ortaklığın giderilmesi davası olarak adlandırılır.
Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar.
Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve devamı maddeleri, ayrıca elbirliği mülkiyeti bakımından 703. madde bu konunun temel dayanakları arasındadır.
Bir paydaş veya mirasçı, ortaklığın devamını zorunlu kılan bir durum bulunmadığı sürece ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Ancak özel kanuni sınırlamalar, sözleşmeler ve somut olayın koşulları ayrıca incelenmelidir.
İzale-i şuyu davasının temel aşamaları
1. Dava açılması
Paydaş veya kanuni koşulları sağlayan alacaklı, gerekli belgelerle mahkemeye başvurur. Alacaklı tarafından açılan davalarda özel yetki koşulları gündeme gelebilir.
**
2. Bütün ilgili tarafların belirlenmesi** Paydaşların veya mirasçıların tamamının davada yer alması gerekir. Vefat etmiş bir paydaş varsa mirasçılarının belirlenmesi ve davaya katılması gerekebilir.3. Taşınmazın incelenmesi
Tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri, taşınmazın niteliği, imar durumu ve aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır.> 4. Paylaştırma biçiminin belirlenmesi
Koşulları varsa taşınmazın aynen bölünmesi değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı yaratacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.5. Karar ve satış işlemleri
Mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verirse satış, ilgili yasal usule göre gerçekleştirilir. Masraflar ve kanuni kesintiler dikkate alındıktan sonra kalan bedel, hak sahiplerine payları oranında dağıtılır.
Her izale-i şuyu davasında ev satılır mı?
Hayır.
Kanun, uygun durumlarda aynen taksimi, yani taşınmazın fiziksel olarak bölünmesini de mümkün kılar.
Örneğin geniş bir tarla, imar ve bölünme kuralları izin veriyorsa bağımsız parçalara ayrılabilir. Ancak her tarla bölünebilir değildir; asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve diğer kısıtlamalar dikkate alınır.
Bir apartman dairesinin fiziksel olarak birkaç bağımsız taşınmaza ayrılması ise çoğu durumda mümkün değildir.
Mahkeme, aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığını ve bölünmenin önemli değer kaybına neden olup olmayacağını değerlendirir. Bölünme mümkün değilse satış kararı gündeme gelebilir.
Ayrıca satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlardan birinin tek başına talepte bulunması, taşınmazın yalnızca aile bireylerine satılmasını garanti etmez.
11. İzale-i şuyu davasının en büyük riskleri nelerdir?
Risk 1: Taşınmazın satışına karar verilmesi
Bir mirasçı aile evini satmak istemiyor, diğer mirasçılar ise ortaklığı sona erdirmek istiyorsa dava sonucunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir.
Bu durum, aile üyelerinin taşınmazı elde tutma planını bozabilir.
Örneğin anne ve babadan kalan evde bir çocuk yaşamaya devam ediyor, diğer iki çocuk ise paylarının parasını almak istiyor olabilir. Anlaşma sağlanamaz ve aynen taksim mümkün olmazsa evin satışa çıkarılması gündeme gelebilir.
Evde yaşayan mirasçının bulunması, tek başına satışın engellenmesini sağlamaz.
Risk 2: Satış bedelinin beklentilerin altında kalması
Taşınmazın mahkeme sürecinde satışa çıkarılması, maliklerin kendi belirledikleri pazarlama stratejisiyle satış yapmalarından farklıdır.
Piyasa koşulları, satış yöntemi, ihale rekabeti, taşınmazın hukuki durumu ve alıcı ilgisi elde edilecek bedeli etkileyebilir.
Örneğin piyasa değeri 6 milyon TL olduğu düşünülen bir taşınmazın 6 milyon TL'ye satılacağı garanti değildir. Değerleme rakamı, satışın kesin bedeli değildir.
Burada iki ayrı risk vardır:
Taşınmazın satış bedelinin beklenen piyasa değerine ulaşmaması.
Taşınmazın tamamı yerine yalnızca bir hissenin satılması hâlinde, hisseye uygulanan indirim nedeniyle ekonomik kayıp yaşanması.
İhale yoluyla satışta sonuç, geçerli tekliflere ve satış şartlarına bağlıdır. Bu nedenle “Mahkeme satışında gayrimenkul mutlaka yarı fiyatına gider” demek de doğru değildir.
Risk 3: Taşınmazın pazarlık gücünün azalması
Anlaşmalı satışta bütün maliklerin ortak bir fiyat ve pazarlama stratejisi belirlemesi mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davasında ise süreç hukuki usule bağlıdır. Mirasçıların istedikleri satış tarihini, pazarlama yöntemini veya alıcı profilini seçme esnekliği azalabilir.
Özellikle ticari gayrimenkuller, kiracılı dükkânlar, yatırım amaçlı arsalar ve gelişme potansiyeli bulunan arazilerde zamanlama ekonomik açıdan önem taşıyabilir.
Risk 4: Masraf ve hukuki giderler
Dava sürecinde mahkeme harçları, tebligat giderleri, bilirkişi ve keşif giderleri, satış işlemleriyle ilgili giderler ve avukatlık ücretleri gündeme gelebilir.
Giderlerin hangi tarafa, hangi oranda ve hangi hukuki dayanakla yükletileceği somut dosyaya göre belirlenir. Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama ve satış giderleri, satış bedelinin paylaştırılması üzerinde de etkili olabilir.
Bu nedenle taşınmazın tahmini değeri ile elinize geçecek net tutarı birbirinden ayırmak gerekir.
Risk 5: Sürecin uzaması
Mirasçıların çokluğu, tebligat sorunları, tapu kayıtlarının güncellenmesi, mirasçılardan birinin vefatı, bilirkişi incelemeleri ve diğer hukuki uyuşmazlıklar süreci uzatabilir.
Davanın ne kadar süreceği konusunda her taşınmaz için geçerli tek bir süre yoktur.
Risk 6: Aile ilişkilerinin bozulması
İzale-i şuyu davası yalnızca ekonomik bir uyuşmazlık değildir.
Aile konutu, yıllardır kullanılan tarla, babadan kalan dükkân veya ortak işletme söz konusu olduğunda hukuki süreç aile ilişkilerini de etkileyebilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce gerçekçi bir uzlaşma zemini araştırmak ekonomik ve insani açıdan faydalı olabilir. Bununla birlikte uzlaşma sağlanamıyorsa hukuki hakların korunması gerekir.
12. Ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan biri taşınmazı satın alabilir mi?
Evet, mümkün olabilir; ancak satışın hukuki yöntemi ve koşulları önemlidir.
Örneğin üç kardeşten biri, babasından kalan evi elde tutmak istiyor. Diğer iki kardeş de kendi paylarının karşılığını almak istiyor.
Bu durumda öncelikle şu seçenekler değerlendirilebilir:
Evi isteyen kardeşin diğer mirasçıların haklarını satın alması.
Tarafların taşınmazın değeri üzerinde anlaşması.
Ödeme planı veya uygun bir finansman üzerinde uzlaşılması.
Şartları uygunsa miras paylaşımı yoluyla taşınmazın bir mirasçıya bırakılması.
Dava açılmışsa hukuki usule uygun bir sulh veya satın alma çözümü araştırılması.
Satış sürecinde paydaşlar arasında artırma yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Bir mirasçının “Evi ben alacağım” demesi, taşınmazın otomatik olarak ona verileceği anlamına gelmez.
Örnek hesaplama
Aşağıdaki örnekte, başka bir borç, ipotek, masraf veya özel hak bulunmadığını ve miras paylarının eşit olduğunu varsayalım.
Kalem | Tutar |
Evin varsayılan piyasa değeri | 6.000.000 TL |
Üç mirasçının her birinin varsayımsal 1/3 ekonomik karşılığı | 2.000.000 TL |
Evi alan mirasçının diğer iki mirasçıya ödeyeceği toplam tutar | 4.000.000 TL |
Bu hesap, yalnızca basit bir örnektir. Gerçek işlemde miras payları, taşınmazın değeri, borçlar, giderler ve uygulanacak hukuki işlem dikkate alınmalıdır.
Evin bir mirasçıya bırakılması, uygun hukuki yapı ve finansmanla sağlanabilirse taşınmazın üçüncü kişiye satışından kaynaklanabilecek belirsizlikler azaltılabilir.
13. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmek çözüm müdür?
Bir mirasçı, Türk Medeni Kanunu'nun 644. maddesi çerçevesinde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir.
Bu işlem, mirasçılar arasındaki mülkiyet yapısının değiştirilmesine yönelik önemli bir hukuki seçenektir. Ancak her durumda otomatik olarak gerçekleşmez.
Genel çerçevede, sulh hukuk mahkemesi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirlenen süre içinde itirazlarını bildirmelerini ister. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmemesi veya kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda paylı mülkiyete dönüşüm kararı verilebilir.
Mirasçılardan birinin süresinde paylaşma davası açması gibi durumlar da sürecin sonucunu etkileyebilir.
Dönüşümün avantajları
Mirasçıların tapu payları belirginleşir.
Her paydaşın kendi payı üzerindeki hukuki durumu daha açık hâle gelir.
Pay devri ve ekonomik değerlendirme kolaylaşabilir.
Ortaklığın yönetiminde hangi kişinin ne oranda hak sahibi olduğu netleşir.
Dönüşümün dezavantajları
Borçlu bir mirasçının belirli payı üzerinde haciz veya satış işlemleri gündeme gelebilir.
Bir paydaş payını üçüncü kişiye devredebilir.
Yeni paydaşlarla anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası riski ortadan kalkmaz.
En önemli nokta: Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmek, ortaklığın giderilmesi davasına karşı bir güvence değildir. Bazı işlemleri kolaylaştırırken bazı yeni riskleri de beraberinde getirebilir.
Bu nedenle dönüşüm kararı, yalnızca tapuda hisselerin belirlenmesi açısından değil, mirasçıların borç durumu, taşınmazın kullanım amacı ve uzun vadeli planları açısından da değerlendirilmelidir.
14. Miras kalan gayrimenkullerde riskleri azaltmak için neler yapılabilir?
Her miras ailesinin koşulları farklıdır. Ancak aşağıdaki uygulamalar birçok uyuşmazlığın önlenmesine yardımcı olabilir.
14.1. Tapu ve miras kayıtlarını güncelleyin
Öncelikle taşınmazın güncel tapu kaydı ve mülkiyet türü incelenmelidir.
Şu sorulara cevap verilmelidir:
Taşınmaz hâlâ vefat eden kişinin adına mı kayıtlı?
Mirasçılık belgesi alınmış mı?
Mirasçılardan biri daha sonra vefat etmiş mi?
Tapuda elbirliği mülkiyeti mi, paylı mülkiyet mi bulunuyor?
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat var mı?
İmar, ifraz veya tarımsal arazi kısıtlamaları mevcut mu?
Bu bilgiler alınmadan yalnızca aile içinde bilinen miras oranlarına dayanarak işlem yapmak sakıncalı olabilir.
14.2. Aile içinde yazılı bir kullanım ve gider anlaşması yapın
Taşınmazı satmak istemeyen aileler için yazılı anlaşma önemli olabilir.
Anlaşmada, hukuken mümkün olduğu ölçüde, şu konular düzenlenebilir:
Taşınmazı kimin kullanacağı.
Kira gelirinin nasıl paylaşılacağı.
Vergi, bakım ve onarım giderlerinin nasıl karşılanacağı.
Kiralama ve satış kararlarının nasıl alınacağı.
Bir paydaşın ortaklıktan ayrılmak istemesi durumunda hangi seçeneklerin değerlendirileceği.
Böyle bir anlaşma, kanunun emredici hükümlerini ortadan kaldıramaz ve ortaklığın giderilmesi hakkını her durumda engelleyemez. Ancak anlaşmazlıkları azaltabilir.
14.3. Borçlu mirasçının payını satın alma seçeneğini değerlendirin
Bir mirasçının ciddi borçları varsa ve taşınmazın korunması aile için önemliyse, diğer mirasçıların onun hakkını satın alması değerlendirilebilir.
Bunun için:
Taşınmazın gerçekçi piyasa değeri belirlenmeli.
Mirasçının hukuki hakkı ve payı doğrulanmalı.
Devam eden haciz, ipotek veya icra işlemleri araştırılmalı.
Ödeme ve devir yöntemi hukuken uygun şekilde planlanmalı.
Alacaklıların veya icra makamlarının hakları varsa bunlar dikkate alınmalı.
Borçlu mirasçının hakkının satın alınması, her durumda alacaklı işlemlerini kendiliğinden sona erdirmez. Özellikle haciz veya iflas süreci başlamışsa işlem, avukat ve ilgili uzmanlarla değerlendirilmelidir.
14.4. Taşınmazın değerini bağımsız biçimde belirleyin
Mirasçılar arasında en sık yaşanan sorunlardan biri değer anlaşmazlığıdır.
Bir mirasçı evin 8 milyon TL ettiğini, diğeri 6 milyon TL edeceğini düşünebilir. Bu farklılık uzlaşmayı zorlaştırabilir.
Bu nedenle taşınmazın konumu, imar durumu, tapu niteliği, fiziksel özellikleri, kira getirisi ve güncel emsal satışlar birlikte incelenmelidir.
Gerekirse bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınabilir. Dava sürecinde mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişinin değerlemesi ise ayrıca önem taşır.
14.5. Dava açılmadan önce alternatifleri karşılaştırın
Aile içindeki anlaşmazlıkların çözümü için aşağıdaki seçenekler birlikte değerlendirilmelidir:
Seçenek | Sağlayabileceği fayda | Dikkat edilmesi gereken risk |
Anlaşmalı satış | Piyasa koşullarında pazarlama esnekliği | Satış bedelinde anlaşamama |
Bir mirasçının diğerlerini satın alması | Taşınmazın ailede kalması | Finansman ve değer anlaşmazlığı |
Paylı mülkiyete geçiş | Payların belirginleşmesi | Haciz ve ortaklığın giderilmesi riski |
Kiraya verme | Düzenli gelir elde etme | Kullanım ve gelir paylaşımı anlaşmazlıkları |
Ortaklığın giderilmesi davası | Hukuki yolla ortaklığı sona erdirme | Masraf, zaman ve satış belirsizliği |
15. Gayrimenkul sahipleri için örnek olaylar
Örnek olay 1: Üç kardeşe kalan aile evi
Üç kardeşe bir ev miras kalıyor. İki kardeş satmak, üçüncü kardeş ise evde yaşamaya devam etmek istiyor.
Risk: Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Aynen taksim mümkün olmazsa satış gündeme gelebilir.
Uygun yaklaşım: Öncelikle taşınmazın değeri belirlenmeli, evde yaşayan kardeşin diğer mirasçıların haklarını satın alma imkânı araştırılmalı ve ödeme koşulları görüşülmelidir.
Örnek olay 2: Mirasçılardan birinin ticari borçları
Dört mirasçı, elbirliği mülkiyetinde bir dükkâna ortak. Mirasçılardan biri ticari faaliyetleri nedeniyle borçlarını ödeyemiyor.
Risk: Alacaklıların borçlu mirasçının miras hakkına yönelik hukuki yollara başvurması ve şartları varsa ortaklığın giderilmesi sürecinin gündeme gelmesi mümkündür.
Uygun yaklaşım: Mülkiyet biçimi, icra dosyaları ve borçlu mirasçının hukuki durumu birlikte incelenmeli; gerekiyorsa paylaştırma, satın alma veya diğer hukuki seçenekler değerlendirilmelidir.
Örnek olay 3: Paylı mülkiyetteki arsanın bir hissesinin satılması
Bir arsanın dört paydaşı vardır. Paydaşlardan biri 1/4 hissesini dışarıdan bir yatırımcıya satıyor.
Risk: Diğer paydaşlar yeni bir kişiyle ortak olur. Şartları varsa yasal önalım hakkı kullanılabilir. Yeni paydaş da kanuni koşullar altında ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Uygun yaklaşım: Satış öncesinde diğer paydaşların hukuki hakları, taşınmazın kullanım biçimi ve olası ortaklık giderme süreci değerlendirilmelidir.
Örnek olay 4: Miras kalan tarlanın bölünmesi
Beş mirasçıya büyük bir tarla kalıyor. Her mirasçı kendi bölümünü almak istiyor.
Risk: Tarımsal arazi mevzuatı veya imar koşulları nedeniyle istenen şekilde bölünme mümkün olmayabilir. Bu durumda aynen taksim yerine satış seçeneği gündeme gelebilir.
Uygun yaklaşım: Bölünme kararı verilmeden önce tapu, kadastro, imar ve tarımsal arazi mevzuatı yönünden teknik inceleme yapılmalıdır.
16. NET EMLAK BURSA açısından gayrimenkul danışmanının rolü
Miras kalan taşınmazların satışında emlak danışmanının görevi yalnızca ilan hazırlamak ve alıcı bulmak değildir. Öncelikle taşınmazın hukuki durumunun ve satışa uygunluğunun anlaşılması gerekir.
Gayrimenkul danışmanı şu konularda destek sağlayabilir:
Taşınmazın piyasa değerini ve satış potansiyelini değerlendirmek.
Mirasçıların satış konusundaki beklentilerini belirlemek.
Tapu ve mülkiyet durumunun yetkili uzmanlarca kontrol edilmesi gerektiğini tespit etmek.
Anlaşmalı satış ile dava yoluyla satışın ekonomik açıdan farklılıklarını açıklamak.
Alıcıların taşınmazın hukuki durumunu doğru anlamasına yardımcı olmak.
Gerekli durumlarda tarafları avukat, noter, tapu müdürlüğü veya değerleme uzmanına yönlendirmek.
Bununla birlikte emlak danışmanı, hukuki temsil ve avukatlık hizmeti yerine geçmez. İcra dosyalarının, iflas sürecinin veya mahkeme uyuşmazlıklarının hukuki değerlendirmesi yetkili hukuk uzmanlarınca yapılmalıdır.
17. Sık sorulan sorular
Soru 1: Miras kalan gayrimenkulün intikalini yaptırmazsak taşınmaz sahipsiz kalır mı?
Hayır. İntikal işleminin yapılmaması, miras hakkının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak tapu kayıtlarının güncellenmesi ve işlem yapılması açısından güçlükler oluşabilir.
Soru 2: Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı kendi payını satabilir mi?
Miras ortaklığı devam ederken belirlenmiş bağımsız bir tapu payı varmış gibi tek taraflı devir yapılamaz. Miras payının devri, miras ortaklığı içindeki hakların devri ve taşınmazın tapuda devri birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.
Soru 3: Paylı mülkiyette bir hissedar kendi hissesini satabilir mi?
Kural olarak evet. Ancak taşınmazın niteliği, kanuni kısıtlamalar, sözleşmeler ve diğer paydaşların yasal önalım hakkı gibi hususlar ayrıca incelenmelidir.
Soru 4: Bir hissedar iflas ederse diğer hissedarların evi satılır mı?
Otomatik olarak değil. Ancak borçlu veya iflas eden hissedarın hakkına yönelik hukuki işlemler, şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi veya satış sürecine yol açabilir.
Soru 5: Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir mirasçı açabilir mi?
Kural olarak bir paydaş veya mirasçı ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak özel hukuki sınırlamalar ve somut olayın koşulları ayrıca değerlendirilir.
Soru 6: Mahkeme taşınmazı mutlaka açık artırmayla mı satar?
Hayır. Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Satışın yöntemi yürürlükteki mevzuata göre belirlenir.
Soru 7: Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmek ortaklığın giderilmesini engeller mi?
Hayır. Paylı mülkiyete dönüşüm, ortaklığın giderilmesi hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Soru 8: Evde bir mirasçı oturuyorsa dava açılamaz mı?
Evde oturmak, tek başına ortaklığın giderilmesi talebini engellemez. Ancak kullanım, kira, ecrimisil ve diğer haklar somut koşullara göre ayrıca değerlendirilebilir.
Sonuç: Miras kalan gayrimenkulü korumanın yolu bilinçli mülkiyet yönetimidir
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farkı bilmek, miras kalan gayrimenkullerde gelecekte ortaya çıkabilecek ekonomik ve hukuki sorunları önceden değerlendirmeyi sağlar.
Elbirliği mülkiyeti aile gayrimenkulünün tek bir mirasçı tarafından bağımsız pay satışıyla el değiştirmesini sınırlayabilir. Buna karşılık ortak karar alma güçlüğü yaratabilir. Paylı mülkiyet mülkiyet oranlarını belirginleştirir ve pay devrini kolaylaştırır; ancak yeni paydaşların ortaya çıkması, haciz ve ortaklığın giderilmesi gibi riskleri beraberinde getirebilir.
Bir mirasçının borçlanması veya iflas etmesi de diğer mirasçıların haklarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte borçlu mirasçının hakkına yönelik işlemler, gerekli şartlar oluştuğunda taşınmazın paylaşılması veya satışına kadar uzanabilir.
Bu nedenle en doğru yaklaşım, taşınmazın tapu durumunu güncel tutmak, mirasçıların haklarını netleştirmek, ekonomik değerlemeyi doğru yapmak ve anlaşmazlıkları büyümeden çözmeye çalışmaktır.
Unutulmamalıdır: Bir gayrimenkulün miras kalması, onun sorunsuz yönetileceği anlamına gelmez. Mülkiyetin doğru yapılandırılması, aile varlığının korunmasının önemli bir parçasıdır.
Hazırlayan: Münür Şenay | NET EMLAK BURSA
Yasal bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa veya somut bir dosyaya ilişkin avukat görüşü değildir. Kanunların güncel metni, ilgili özel mevzuat ve olayın özellikleri dikkate alınmalıdır.
Yorumlar